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C Nouveau le Syndic de copropriété

Publié le 08/02/2022

LA CIOTAT notre agence immobiliére CENTURY 21 CABINET BERENGER ouvre l'activité syndic de copropriété, après plus de 20 ans d'expérience dans la gestion immobilière, nous nous lançons dans un nouveau chalenge la gestion de copropriété avec la même ambition vous offrir un service professionnel à taille humaine. notre objectif nous occupez de nos clients.

Acteur local sur la commune de LA CIOTAT et CEYRESTE  depuyis plus de 75 ans notre agence à rejoint le réseau CENTURY 21 pour avoir les outils et le professionnalisme d'un réseau leader.

Century 21 cabinet berenger 7 bd anatole france à LA CIOTAT (13600)

04 42 08 64 15 

email: ag241@century21france.fr

 

Assurer la pérennité d’un bien immobilier passe par une gestion efficace au quotidien mais aussi par la réalisation de travaux réguliers de conservation et de valorisation du patrimoine. La Lettre Regards sur la Copropriété d’hiver 2021 aborde ce sujet au travers de 2 articles : l’un consacré au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), dont nous n’avons pas fini de parler, l’autre traitant des plages horaires pendant lesquelles les travaux (privatifs) peuvent être effectués. Deux autres articles relatifs au conseil syndical et au prêt collectif, viennent compléter ce thème de la réalisation de gros travaux de conservation et de valorisation concernant tous les copropriétaires de l’immeuble. Ces derniers en supporteront la charge financière en fonction de leurs tantièmes (ou millièmes) qu’ils représentent, deux mots dont nous vous rappellerons la définition.

 

Passage aux travaux pratiques

 

Abandonné un temps, après avoir été défini dans une ordonnance d’octobre 2019, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) reprend du service avec la loi Climat et Résilience du 22 août dernier.

Seules les copropriétés, dont les travaux de construction ont commencé il y a au moins 15 ans, sont concernées par le PPT. Autre exemption possible, si le DTG (Diagnostic Technique Global) n’intègre pas la nécessité de travaux dans les 10 ans suite à son établissement.

Le projet de Plan Pluriannuel de Travaux doit être mis à l’ordre du jour par le syndic dans le cadre d’une prochaine assemblée générale. Si le projet de PPT est voté à la majorité de l’article 24, le PPT lui est voté l’année suivante, à la majorité absolue des copropriétaires, selon l’article 25.

Pour 10 ans

La réalisation du PPT repose sur la désignation d’un professionnel qui sera choisi par le syndicat des copropriétaires, professionnel dont les compétences seront définies par un

décret à venir. Sa conception résulte d’une analyse du bâti, des équipements de l’immeuble et du diagnostic de performance énergétique s’il a déjà été établi.

Les différents travaux prévus pour les 10 ans à venir ne sont pas nécessairement votés en un seul bloc. En effet, ils peuvent l’être partiellement ou totalement.

Les travaux concernant la santé et la sécurité des résidents, la sécurisation du bâtiment et la sauvegarde de l’immeuble sont effectués en priorité.

Ceux prévus pour optimiser la performance énergétique sont réalisés dans un second temps avec une estimation du niveau de performance qui devra être atteint. Les travaux du PPT sont intégrés dans le carnet d’entretien de la copropriété et dans le registre d’immatriculation des copropriétés. Sur le plan financier, le montant de la coti- sation annuelle au fonds travaux, désormais également décennal, est supérieur à au moins 2,5% de celui du PPT. S’il excède 50%, le syndicat des copropriétaires peut décider de suspendre la cotisation des fonds. Dans le cas où des travaux urgents s’imposeraient, ils peuvent être engagés et suivis directement par le conseil syndical, à condition que leur coût entre dans le budget qui lui est alloué.

 

1er janvier 2023,

pour plus de 200 lots d’habitation               

1er janvier 2024,

entre 50 et 200 lots d’habitation                  

1er janvier 2025 pour les autres

Tantième et millième, définitions

Tantièmes et millièmes sont deux notions cousines mais différentes. Les tantièmes, tels que définis par la Loi du 10 juillet 1965, sont proportionnels à la valeur relative des parties privatives et servent à définir le pourcentage de chaque propriétaire par rapport aux parties communes.

Les millièmes correspondent à la quote- part des parties communes affectées à un lot. Plus la valeur d’un lot d’un propriétaire exprimé en tantièmes sera élevée, plus la quote-part en millièmes le sera aussi.

Le calcul de ces valeurs est capital pour 2 raisons : il sert à déterminer le nombre de voix de chaque copro- priétaire pour les votes en assemblée générale et permet de fixer le montant des charges affectées à chaque lot.

 

Conseil syndical, revue d’effectif

Complément du syndic, le conseil syndical joue un rôle essentiel dans la gestion et le fonctionnement de la copropriété. Tour d’horizon de ce qu’il faut savoir à son sujet.

Qui peut en faire partie ?

Le conseil syndical est composé de plusieurs membres (leur nombre est défini dans le règlement de copropriété),  parmi les copropriétaires et sont élus à la majorité absolue par l’assemblée générale. Ses membres peuvent être aussi le conjoint d’un copropriétaire ou son partenaire lié par un Pacs, le représentant légal du copropriétaire, l’usufruitier du bien ou l’acquéreur à terme. Désormais, depuis le 1er juin 2020, en application de l’ordonnance du 30 octobre 2019, ils peuvent être désignés parmi les ascendants et les descendants des copropriétaires. À l’inverse, le syndic, et les personnes qui lui sont liées (conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont copropriétaires,

associés ou acquéreurs à terme) ne peuvent pas en faire partie.

Les membres du conseil syndical sont bénévoles. Ils sont cependant défrayés par rapport à certaines dépenses liées à leur mandat.

Toutes les décisions prises par le conseil syndical font l’objet d’un procès-verbal transmis au syndic dans un souci de transparence.

Quelle durée ?

Les membres du conseil syndical sont élus pour un an minimum (voire pour une période maximum de trois ans) renouvelable, en assemblée générale. Ils peuvent être révoqués par la majorité absolue des copropriétaires ou choisir eux-mêmes de mettre fin à leur mandat. S’il n’y a pas de candidats ou si ceux-ci n’obtiennent pas la majorité des voix, le tribunal judiciaire saisi par le syndic ou un copropriétaire peut être amené à les désigner.

Quelles relations avec le syndic ?

Sur l’extranet sécurisé de la copropriété, le syndic doit réserver aux seuls membres du conseil syndical, depuis le 1er juillet 2020, un accès à une liste de documents. Ce même syndic dispose d’un délai de 30 jours pour transmettre des documents de gestion ou d’administration de la copropriété demandés par le conseil syndical, faute de quoi il encourt des pénalités à savoir 15 euros minimum par jour de retard.

Quels pouvoirs ?

Pour donner suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, le conseil syndical peut recevoir délégation de l’assemblée des copropriétaires pour tout ou partie des décisions soumises à la majorité simple.

Il dispose alors d’un budget spécifique inclus dans le budget prévisionnel. Cette délégation concerne les travaux d’entretien de la copropriété, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées et à mobilité réduite, les contrats de maintenance des équipements collectifs, les installations de recharge électriques… Chaque décision est précisée et votée à la majorité de tous les copropriétaires avec détail du montant qui lui est imparti.

À noter aussi que la délégation de pouvoir ne concerne que les parties communes. Le conseil syndical ne peut se prévaloir, même si un vote de l’assemblée générale a été effectué en ce sens, de vérifier le bon entretien d’une partie commune à usage privatif.

Quelle responsabilité ?

La responsabilité civile d’un ou de membres du conseil syndical pourrait être retenue, en cas de faute. D’où l’importance pour les membres du conseil syndical de souscrire une assurance responsabilité civile

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